隨著部分住宅樓逐漸老化，維修成了居民關心的大問題。有居民找到物業公司要求維修，物業公司卻表示，住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修應當使用住宅專項維修資金。
住宅專項維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金，被稱為房屋的“養老錢”。不過，有不少讀者反映，住宅專項維修資金申請門檻高、手續繁雜，存在使用不順暢、收支不透明等問題。
住宅專項維修資金支取門檻高、合理使用難
前不久，河北廊坊市民劉先生因為拖欠物業費，被物業公司告上法庭。劉先生很不服氣：“2011年我家房子漏雨，墻面、頂棚多處污損，存放在房間、陽臺的家具、貨物等也被浸泡，損失巨大。此后，幾乎年年都漏雨。我多次要求物業公司維修，但一直都沒修好。物業公司服務不到位，我才不愿交物業費?！?/p>
物業公司則表示，劉先生居住的頂樓夏季暴雨時經常漏雨，是因為小區原有設計缺陷導致。物業公司曾在職責范圍內予以維修，但因為漏雨比較嚴重，需要申請維修資金大修。不過，申請了幾次，均因為各種障礙沒申請下來，因此未能徹底有效解決漏雨問題，并非物業公司失職。
最終，法院認為，雖然頂樓漏雨主要是房屋結構缺陷造成，但多年來未徹底解決，也屬于物業公司服務質量瑕疵，酌定劉先生的物業費按70%計算。
據2008年實施的《住宅專項維修資金管理辦法》，住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?，所有權人決策、政府監督的原則。民法典中明確規定，建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有；其使用應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并需參與表決的專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。有不少讀者、網友反映，維修資金支取門檻高、合理使用難，沒有發揮應有的保障作用。
去年，福建福州市民李先生曾向所在小區物業求助：自己所在樓棟的電梯壞了，買房時已經交了一筆維修資金，能不能申請使用？但李先生發現，這是一項十分繁瑣的事情。“使用住宅專項維修資金需要征得大部分業主簽字同意才能申請，但不少業主認為這是自家房子的維修資金，不同意動用。物業公司也覺得申請過程太麻煩，找各種借口不讓我們申請?！崩钕壬f。
中國社會科學院財經戰略研究院城市與房地產經濟研究室主任李超認為，住宅專項維修資金使用難主要有幾個方面原因：“一是流程手續問題，維修資金的申請審批流程較長，如有某個環節出問題則會耽誤支取使用進程；二是使用范圍問題，維修資金主要用于小區的公共部位和共用設施、設備的維修養護；三是信息不對稱問題，物業服務是典型的委托代理關系，在監管不力的情況下，個別小區就會出現維修資金被濫用的現象，同時也會增加住房城鄉建設部門審批的嚴格程度。”
物業費和住宅專項維修資金使用范圍不同
“明明交了物業費，為什么還要使用維修資金？”在采訪中，不少居民都對住宅專項維修資金表示不知道、不了解。兩者到底有什么區別呢？
“物業費和住宅專項維修資金的區別主要體現在使用范圍上。”吉林卓行律師事務所執業律師葉英澤說，物業費是指物業管理人提供物業服務，接受物業服務的業主根據物業服務合同應支付的費用，主要范圍是用于物業共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護，比如日常衛生清潔、安保秩序、綠化養護及其他設施的日常運行保養等。而維修資金則專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，范圍一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面等。
“維修資金的所有權是全體業主，而物業費的所有權是物業公司。維修資金并不包含在物業服務費中。”葉英澤說，按照《住宅專項維修資金管理辦法》的有關規定，業委會應開立住宅專項維修資金賬戶，并接受有關部門的監督。
不過，在實際中，由于很多小區沒有成立業委會，存在無人組織的情況，維修資金仍然處于主管部門代管的狀態。湖北襄陽市一位業主就表示，樓頂公共區域漏水拖了兩年多，大部分業主都同意動用維修資金，但由于業委會一直在換屆過程中，新的業委會遲遲沒能成立，導致維修資金一直無法申請使用。
即使成立了業委會，維修資金轉由業委會管理，其使用同樣是個難題。有的小區設定了高額的支取門檻，需要達到一定金額才能啟動；有的業委會覺得維修金額太大，擔心維修資金難以為繼，不同意使用。廈門市一小區業主反映，樓棟需要更換電梯和大門，本來應該使用維修資金，卻被業委會以申請流程復雜、達不到支取門檻為由拒絕，讓業主們自行籌集。
在申請使用維修資金的過程中，使用方案是否合理也是業主高度關注的問題之一。“有的物業公司提出使用方案時會提高維修報價，如果對材料、人工等價格不夠了解，就會花冤枉錢。”劉先生是東北某小區的業委會委員，前段時間，小區部分電梯需要更新維修，征得業主同意后，計劃動用維修資金。然而，在報價階段，有業主指出了物業公司報價虛高的問題，經過反復協商溝通，每部電梯維修費用在不降低維修標準的情況下，由6萬多元降至4萬多元?！靶^維修十幾部電梯相當于省了20多萬元，這維修資金都是咱自己交的，得用在刀刃上?！眲⑾壬f。
合理簡化住宅專項維修資金使用流程
針對維修資金使用難問題，有社區書記坦言，社區內的一個小區維修資金積累了2000多萬元，但一直未使用，“一個重要原因就是使用維修資金要組織召開全體業主大會，但對于超大規模小區，幾乎不可能?！痹诓稍L中，不少讀者都建議應合理簡化維修資金的使用流程，健全完善便利業主使用機制。
對此，李超認為，簡化申請審批流程和加強監管需要齊頭并進：“申請事由符合維修資金的使用條件，并且業主征求意見符合規范的應該給予認可，進一步簡化申請審批流程。此外，根據維修質量和業主滿意度建立住宅專項維修資金全流程監管制度和黑白名單制度，對進入白名單的物業公司，在后續維修資金的支取使用上開辟綠色快捷通道?！?/p>
目前，在全國多地已出臺的地方性住宅專項維修資金管理辦法中，大多數管理辦法對緊急情況下的維修資金使用做了明確說明。吉林省在2022年出臺的《吉林省住宅專項維修資金管理辦法》中提出，物業保修期滿后，發生樓體外立面有脫落危險等嚴重危及人身、房屋安全等緊急情況，需要立即使用維修資金的，由業主委員會或者居（村）民委員會提出應急使用方案，也可以由相關業主、物業服務人提出應急使用方案，經業主委員會或者居（村）民委員會同意，向物業行政主管部門書面提出資金使用申請。
據深圳市發布的《深圳市物業專項維修資金管理規定》，一旦遇到天臺或外墻嚴重滲漏，電梯沖頂或蹲底（墜落）、消防、用水用電等突發重大安全隱患時，物業公司應緊急處置，事后告知業委會進行確認，即可支取應急維修資金。目前，北京、重慶、成都等城市均增設了使用維修資金的應急通道。
對于維修資金賬目不透明、投票真實性存疑等問題，多地開展“線上+線下”多渠道推進的有益嘗試。成都開啟維修資金“線上+線下”全平臺曬賬新模式，在線上為市民開通維修資金查詢通道，在線下則是專戶管理銀行派遣員工進入小區張貼海報，對小區上年度維修資金余額、使用明細等進行公示。在北京部分小區，業主表決使用管理維修資金，已不再使用紙質投票，而是通過業主輸入姓名和身份證號碼實名認證過的手機APP進行投票。
“維修資金的使用事關小區居民的獲得感、幸福感，監管環節決不能有絲毫松懈。”山東濰坊市讀者夏燕萍建議，應當建立健全維修資金使用評價機制，引入第三方審計單位、專業社會組織、專業協會等，對維修資金使用情況開展全過程評價，并梳理出使用過程中存在的薄弱點，提出相關整改建議，確保維修資金的管理使用規范、透明、高效。
摘自 《中國建設報》
